Сегодня расскажу про реальные риски не только для покупателя, но и для продавца при покупке-продаже недвижимости (жилья / квартиры) по заниженной стоимости в договоре. И какие есть ограничения для снижения стоимости.

Сегодня Тимур отвечает на вопрос подписчика:

Могу ли я продать квартиру, не дожидаясь пяти лет, за ту же цену, что и купил — официально. А не официально покупатель перечислит мне остальную сумму на счет либо наличными? Как Вы относитесь к такой схеме? Какой здесь риск? Стали бы Вы так делать? Заранее благодарю за ответ.

(*) Полезные по теме материалы и ссылки Вы найдёте ниже на данной странице.

Ответ

🔴 См. другие видео на YouTube — здесь
📢 Слушайте аудиоверсию – здесь

Первое: это противозаконно. Вы должны это понимать. Но такая схема широко распространена.

Если данный факт станет явным, начнется совсем другое дело….по сокрытию налогов, виноватыми признают обоих: и продавца, и покупателя. Возможны штраф, расторжение договора, после чего покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре.

Откуда проблема: С 2020 года минимальный срок владения жильем снизился до трёх лет. С 2016 г. был 5 лет.

При этом должны быть соблюдены условия:

• Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок составляет 5 лет.
• Если продаёте не единственную квартиру, а за 90 дней до этого купили другую, то налога не будет. Если прошло больше 90 дней, то считается, что это не единственное ваше жилье и нужно держать 5 лет, иначе будете платить налог.

С 2016 года налогооблагаемый доход от продажи недвижимости зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Т.е. налогооблагаемая база определяется как максимальное значение из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка. Т.е. Вам нужно проверить этот момент, не получится ли так, что официальная сумма менее этого порога. Иначе говоря, занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости.

Перечисление покупателем денег на ваш счет — риск. Могут спросить: откуда деньги, тем более отправитель и покупатель это одно лицо.

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

Для продавца

• Возможные проблемы с налоговой, если там узнают о его проделках. Например, если, по глупости или незнанию, покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только Договор купли-продажи, но и расписку на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы. Или, например, при признании продавца банкротом, суд может признать сделку недействительной из-за заниженной цены. Тогда покупатель будет с пеной у рта доказывать, что заплатил за неё по полной программе.
• Если цена сделки значительно ниже рыночной или кадастровой стоимости объекта, это может привлечь внимание налоговых органов и вызвать проверку.
• Если квартира приобретается на кредитные деньги, при проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, в которых будет отражена реальная стоимость квартиры, после чего налоговая сможет определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.
• Шантаж со стороны покупателя.

Для покупателя

• Не сможет в полной мере использовать налоговый вычет.
• При продаже у покупателя будет повышенный налог, т.к. сейчас он занизит стоимость покупки.
• В случае судебных разбирательств — не получит свои деньги обратно.
• Банк может не пойти на заниженную стоимость и отказать в ипотеке. Некоторые банки на это идут, некоторые нет.
• При признании продавца банкротом, суд может признать сделку недействительной из-за заниженной цены.

И отвечая на вопрос подписчика. Продать квартиру, не дожидаясь пяти лет за ту же цену, что ты и купил, вы, конечно, можете. Но если та цена будет соответствовать порогу, который будет рассчитываться относительно кадастровой стоимости и если, конечно, на это согласится покупатель и если вы готовы нести все те риски, про которые я только что рассказал.

Как я отношусь к этой схеме? Я отношусь к ней как к незаконной схеме, несущей много-много рисков. Я так не делал. Я в своей жизни покупал и продавал много квартир и никогда так не делал. Почему? Потому что недвижка — это всегда большие суммы и большие риски. Для многих людей вообще это самые большие сделки за всю жизнь. Поэтому брать какой-то непонятный риск (а он есть и у продавца и у покупателя) — я считаю, что это делать абсолютно неразумно.

В тему

▫️  Как продать квартиру без налога и декларации?
▫️  Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость | Продажа квартиры
▫️  Есть ли смысл сейчас покупать недвижимость, занимая деньги в долларах под 12% годовых на 2 года?!
▫️  Налоговый имущественный вычет при продаже жилья / квартиры и другого имущества. Не путать с вычетом по покупке жилья!

📢 Аудиоверсия

Аудиоверсия в i-tunes здесь

1️⃣   подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣   подпишитесь на меня на ютубе, в телеграм и во вконтакте
3️⃣   поставьте лайк и напишите комментарий под любым постом

Так я буду знать, что я и моя команда делаем что-то важное и нужное для людей! Заранее большое спасибо!

***

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
Тимур Мазаев, он же MoneyPapa