Как выгоднее платить налоги при сдаче квартиры (жилья) в аренду? | Как Физ.лицо, как Самозанятый, как ИП на УСН или как ИП на патенте?

Существует множеств способов пассивного заработка, такие как: депозиты, инвестиции и, конечно же, сдача недвижимости в аренду.  Однако, можно задать вполне резонный вопрос: как быть с налогами? Какие налоги платить и самое главное — как их заплатить их меньше?

Как платить налоги

Платить налоги со сдачи квартиры / жилья в аренду можно:

  • как физическое лицо
  • как самозанятый
  • как ИП на УСН
  • как ИП на патенте

(*) ИП УСН = Индвидиуальный Предприниматель на Упрощенной Системе Налогообложения.

Какие налоги придётся платить?

  • Кфк физическое лицо — будете платить 13% с врендного дохода. Каждый год до 30 апреля нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Также, уплаченный таким образом налог можно будет вернуть за счет налоговых и инвестиционных вычетов.
  • Платить налог как самозанятый — 4%, если сдаёте физическому лицу; 6%, если сдаёте юридическому лицу или ИП. Вернуть налог через вычеты не удастся. Подавать декларацию и вести какой-либо учёт — не нужно!
  • Платить налог как ИП на УСН (объект налогообложения — доходы) — 6%. Помимо налога, нужно будет платить страховые взносы в ПФ РФ (36 238 руб. в год + 1% с дохода выше 300 000 руб. в год) — платятся авансом. Также каждый год, до 30 апреля,  нужно будет предоставлять декларацию по УСН и вести книгу учёта доходов и расходов!!!Предприниматель вправе уменьшать налог к уплате за счет уплаченных за себя страховых взносов.
  • Платить налог как ИП на патентной системе налогообложения. Нужно платить страховые взносы в ПФ РФ (36 238 руб. в год + 1% с дохода выше 300 000 руб. в год) — платятся авансом, и вести книгу учёта доходов и расходов. Плюс нужно будет заплатить авансом расчитанный на базе ожидаемых доходов (которых может не случиться, например, съехал арендатор) налог.

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы.

На стоимость патента влияет площадь квартиры и район, в котором она расположена.

Что выгоднее?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо просчитать каждый вариант, учитывая особенности регионального законодательства. Пример:

Предположим, есть квартира в Москве в таком-то районе площадью 44 кв. метра. Сдаётся физическому лицу на 12 месяцев. Стоимость арендной платы 40 000 руб. в месяц, т.е. 480 000 руб. в год.

Вариант 1. Если сдавать квартиру как физическое лицо — НДФЛ составит 62 400 руб. в год: 480 000 х 13% = 62 400 руб..

Вариант 2. Если сдавать квартиру как самозанятый, то налог составит 19 200 руб. в год: 480 000 х 4% = 19 200 руб.

Вариант 3. Если сдавать квартиру как ИП на УСН, то налог составит 28 800 руб. в год: 480 000 х 6% = 28 800 руб. Сумма страховых взносов составляет 38 038 руб. в год: 36 238 + 1800, где 1800 — это 1% с дохода выше 300 000 руб. в год. В случае если сумма страховых взносов больше, чем сумма налога, то налог не уплачивается. Денежная нагрузка будет только в виде страховых взносов в сумме 38 038 руб. в год.

Вариант 4. Если сдавать квартиру как ИП на патентной системе налогообложения: в данный момент стоимость патента на данную квартиру составляет 18 000 руб. в год. Следовательно, денежная нагрузка равна 56 038 руб. в год: 18 000 + 38 038, где 38 038 руб. в год — страховые взносы.

Страны Физическое лицо (13% НДФЛ) ИП (6%) ИП,патент Самозанятый (4%)
Арендная плата в год 480 000
Налог за год 62 400 0 18 000 19 200
Страховые взносы 0 38 038 38 038 0
Налоговая декларация да УСН нет нет
Итого 62 400 38 038 56 038 19 200

В данном случае самый выгодный вариант — платить налог как самозанятый

Но не спешите с выводами. Прежде, чем выбрать способ оплаты налога, необходимо просчитать каждый вариант с учетом специфики налогового законодательства каждого региона, поскольку в отдельных субъектах РФ могут применяться пониженные ставки налогов, стоимость патента может отличаться.

Выводы

Для сдачи квартиры в аренду можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры). При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.

В случае с УСН и патентом вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы. А это 36 238 руб. в год + 1% с дохода выше 300 000 руб. в год, каждый год предоставлять декларацию по УСН до 30 апреля и вести книгу учёта доходов и расходов. При этом предприниматель вправе уменьшать налог к уплате за счет уплаченных за себя страховых взносов.

Короткий ответ — самозанятым сдавать кваритру проще и выгоднее, т.к.:

  • низкая налоговая ставка (по итогу)
  • вы платите налог только тогда, когда есть доход
  • вы не платите никакие обязательные и страховые взносы, которые, если у вас будут простои квартиры, вам не вернут.
  • вы не будете платить никакие платежи (страховые взносы или за патент) авансом!
  • вам не нужно отчитываться и подавать декларации.

Будет полезным!

——————-

Куда и как (успешно) инвестирует семья MoneyPap-ы (PDF). В этом документе я честно рассказываю в какие доходные инструменты инвестирует деньги моя семья. Скачайте PDF бесплатно!

——————-

Онлайн Курс (Тренинг) по Финансам Тимура Мазаева. 7 недель (2 раза в неделю) практического обучения на простом и понятном языке о том, как: ✔ преодолеть установки бедных; ✔ правильно сберегать и сохранять деньги; ✔ уменьшить расходы; ✔ ставить цели; ✔ вести бюджет; ✔ сократить сроки и проценты по кредитам в разы и т.д. Начните обучение в это воскресенье здесь!

В тему

▫️  Кто такие самозанятые граждане, плюсы и минусы, какие налоги они платят и как им стать? | НПД Полный обзор
▫️  Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду — патент или самозанятые?
▫️  Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аpeнду. Два варианта.
▫️  Можно ли самозанятому сдавать в аренду квартиру (жильё), принадлежащую супругу и/или находящуюся в совместной собственности?
▫️  Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры в качестве налогового вычета самозанятому?


Список всех подкастов здесь.
Спасибо, что смотрите, читаете и слушаете MoneyPapa!


👍  Если Вы прочитали для себя что-то полезное, то, пожалуйста, поддержите проект MoneyPapa и сделайте следующее:

1️⃣   подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣   подпишитесь на меня на ютубе, в инстаграм, в телеграм и в фейсбуке
3️⃣   и лайк, подписка, комментарий!

Так я буду знать, что Вам нравится то, что я делаю и я буду создавать полезные материалы ещё! Заранее большое спасибо!

***

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa

ADD_THIS_TEXT