Существует множеств способов пассивного заработка, такие как: депозиты, инвестиции и, конечно же, сдача недвижимости в аренду. Однако, можно задать вполне резонный вопрос: как быть с налогами? Какие налоги платить и самое главное — как их заплатить их меньше?
Как платить налоги
Платить налоги со сдачи квартиры / жилья в аренду можно:
- как физическое лицо
- как самозанятый
- как ИП на УСН
- как ИП на патенте
(*) ИП УСН = Индивидуальный Предприниматель на Упрощенной Системе Налогообложения.
Какие налоги придётся платить?
- Как физическое лицо — будете платить 13% с арендного дохода. Каждый год до 30 апреля нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Также, уплаченный таким образом налог можно будет вернуть за счет налоговых и инвестиционных вычетов.
- Платить налог как самозанятый — 4%, если сдаёте физическому лицу; 6%, если сдаёте юридическому лицу или ИП. Вернуть налог через вычеты не удастся. Подавать декларацию и вести какой-либо учёт — не нужно!
- Платить налог как ИП на УСН (объект налогообложения — доходы) — 6%. Помимо налога, нужно будет платить страховые взносы в ПФ РФ (36 238 руб. в год + 1% с дохода выше 300 000 руб. в год) — платятся авансом. Также каждый год, до 30 апреля, нужно будет предоставлять декларацию по УСН и вести книгу учёта доходов и расходов!!!Предприниматель вправе уменьшать налог к уплате за счет уплаченных за себя страховых взносов.
- Платить налог как ИП на патентной системе налогообложения. Нужно платить страховые взносы в ПФ РФ (36 238 руб. в год + 1% с дохода выше 300 000 руб. в год) — платятся авансом, и вести книгу учёта доходов и расходов. Плюс нужно будет заплатить авансом рассчитанный на базе ожидаемых доходов (которых может не случиться, например, съехал арендатор) налог.
Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы.
На стоимость патента влияет площадь квартиры и район, в котором она расположена.
Что выгоднее?
Для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо просчитать каждый вариант, учитывая особенности регионального законодательства. Пример:
Предположим, есть квартира в Москве в таком-то районе площадью 44 кв. метра. Сдаётся физическому лицу на 12 месяцев. Стоимость арендной платы 40 000 руб. в месяц, т.е. 480 000 руб. в год.
Вариант 1. Если сдавать квартиру как физическое лицо — НДФЛ составит 62 400 руб. в год: 480 000 х 13% = 62 400 руб..
Вариант 2. Если сдавать квартиру как самозанятый, то налог составит 19 200 руб. в год: 480 000 х 4% = 19 200 руб.
Вариант 3. Если сдавать квартиру как ИП на УСН, то налог составит 28 800 руб. в год: 480 000 х 6% = 28 800 руб. Сумма страховых взносов составляет 38 038 руб. в год (38 038 руб. в год в 2020 году, и 40 884 руб. в 2021 году): 36 238 + 1800, где 1800 — это 1% с дохода выше 300 000 руб. в год. В случае если сумма страховых взносов больше, чем сумма налога, то налог не уплачивается. Денежная нагрузка будет только в виде страховых взносов в сумме 38 038 руб. в год в 2020 году, и 40 884 руб. в 2021 году.
Вариант 4. Если сдавать квартиру как ИП на патентной системе налогообложения: в данный момент стоимость патента на данную квартиру составляет 18 000 руб. в год. Следовательно, денежная нагрузка равна 56 038 руб. в год: 18 000 + 38 038, где 38 038 руб. в год — страховые взносы.
Физическое лицо (13% НДФЛ) | ИП (6%) | ИП, патент | Самозанятый (4%) | |
---|---|---|---|---|
Арендная плата в год | 480 000 | |||
Налог за год | 62 400 | 0 | 18 000 | 19 200 |
Страховые взносы | 0 | 38 038 | 38 038* | 0 |
Налоговая декларация | да | УСН | нет | нет |
Итого | 62 400 | 38 038 | 56 038 | 19 200 |
С 1 января 2021 года ИП на патенте вправе уменьшать стоимость патента на страховые взносы за себя и работников. Ранее такой возможности не было. При этом предприниматели с наемными работниками смогут уменьшать налог на взносы и на пособия не более, чем на 50%. При отсутствии работников работников патент разрешили уменьшить на всю сумму уплаченных за себя взносов. При этом любым ИП (как с сотрудниками, так и без них) можно засчитывать только те взносы, которые фактически были уплачены в период действия патента. То есть сначала заплати, а потом засчитывай какую-то часть.
В данном случае самый выгодный вариант — платить налог как самозанятый
Но не спешите с выводами. Прежде, чем выбрать способ оплаты налога, необходимо просчитать каждый вариант с учетом специфики налогового законодательства каждого региона, поскольку в отдельных субъектах РФ могут применяться пониженные ставки налогов, стоимость патента может отличаться.
Выводы
Для сдачи квартиры в аренду можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры). При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.
В случае с УСН и патентом вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы. А это 36 238 руб. в год + 1% с дохода выше 300 000 руб. в год, каждый год предоставлять декларацию по УСН до 30 апреля и вести книгу учёта доходов и расходов. При этом предприниматель вправе уменьшать налог к уплате за счет уплаченных за себя страховых взносов.
Короткий ответ — самозанятым сдавать квартиру проще и выгоднее, т.к.:
- низкая налоговая ставка (по итогу)
- вы платите налог только тогда, когда есть доход
- вы не платите никакие обязательные и страховые взносы, которые, если у вас будут простои квартиры, вам не вернут.
- вы не будете платить никакие платежи (страховые взносы или за патент) авансом!
- вам не нужно отчитываться и подавать декларации.
Будет полезным!
——————-
——————-
В тему
▫️ Кто такие самозанятые граждане, плюсы и минусы, какие налоги они платят и как им стать? | НПД Полный обзор
▫️ Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду — патент или самозанятые?
▫️ Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аpeнду. Два варианта.
▫️ Можно ли самозанятому сдавать в аренду квартиру (жильё), принадлежащую супругу и/или находящуюся в совместной собственности?
▫️ Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры в качестве налогового вычета самозанятому?
👍 Если Вы узнали для себя что-то полезное, то, пожалуйста, поддержите проект MoneyPapa и сделайте следующее:
1️⃣ подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣ подпишитесь на меня на ютубе, в телеграм и во вконтакте
3️⃣ поставьте лайк и напишите комментарий под любым постом
Так я буду знать, что я и моя команда делаем что-то важное и нужное для людей! Заранее большое спасибо!
***
👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
Тимур Мазаев, он же MoneyPapa