Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП, либо заключить договор с управляющей компанией. В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды. Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

Самозанятые НЕ могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Поэтому при покупке апартаментов в ипотеку или без нее у физических лиц нет права на налоговый вычет с цены договора и процентов по ипотечному кредиту. Из-за нежилого статуса апартаментов к ним не применяется вычет в сумме 1 миллион рублей (в случае, если апартаменты находились в собственности менее установленного законом срока).

Для физического лица доход от сдачи апартаментов в аренду является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС.

Если арендатор является юрлицом или ИП, и он платит арендную плату гражданину-непредпринимателю, то это юрлицо или ИП является налоговым агентом по НДФЛ: То есть он (арендатор) должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при её выплате и перечислить в бюджет.

Цена на апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир. Из-за неопределённого правового статуса и относительно высоких налогов апартаменты в России на 10–30 % дешевле обычных квартир.

В тему:  Динамика цены за квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге за 20 с лишним лет.

Земельный налог

Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов.  Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех. Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка.

При продаже

Налоговым кодексом установлено право на получение налогового вычета при продаже иного недвижимого имущества, прямо не перечисленного в Налоговом кодексе. К нему относятся гаражи, нежилые и любые другие помещения. Поскольку апартаменты являются нежилыми помещениями, их владельцы могут претендовать на него.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

• 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
• Менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта.
• Срок 5 лет сокращается до 3 лет, если апартаменты получены в дар или в наследство от членов семьи и близких родственников (братьев, сестёр, родителей, дедушек, бабушек, внуков).

Продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

При продаже апартаментов, гаражей и прочих нежилых объектов, которым продавец владел менее 5 лет – вычет составит только 250 000 руб. в год. Чтобы получить его, владелец должен являться официальным налогоплательщиком и резидентом РФ.

Более выгодной альтернативой вычету в 250 000 руб. является вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением апартаментов (т.к. они значительно выше, чем 250 000 руб.).

Ставка НДФЛ 13 % применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год).  Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Доходов от продажи недвижимого имущества не коснулось изменение ставки НДФЛ в 2021 году до 15% с доходов, превышающих 5 миллионов рублей.

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6%.

Важно, что для получения налоговых вычетов имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности, т.е. не должно сдаваться в аренду от имени ИП.

Коммунальные услуги

Несмотря на более низкую стоимость покупки, коммунальные услуги для апартаментов на 10-30% дороже, так как платить придется по тарифам для коммерческих помещений. имущественный налог на апартаменты тоже немного выше от 0,5% в то время, как налог на квартиру — от 0,1%. Однако, налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

Как платить налоги

Формат первый – ОСН

• 13%-м НДФЛ;
• Вести книгу учета доходов и расходов;
• Готовить декларацию 4-НДФЛ и по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ;
• Уплачивать авансовые платежи;
• Уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально;
• ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц;
• Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

УСН

• Доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб.;
• Нет НФДЛ (кроме ряда исключений);
• Нет налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
• Нет НДС (есть исключения).

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогообложения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Патентная система налогообложения (ПСН)

Предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

С 01.01.2021 на ПСН разрешается уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносов  На патенте не нужно сдавать отчетность.

• Нет НДФЛ;
• Нет налога на имущество, за небольшими исключениями;
• Нет НДС.

Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Что выбрать?

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д. И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее. Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

Будет полезным!

——————-

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

——————-

4 Обучающих Видео + Формы и Калькуляторы, без которых невозможно управление финансами!!! Метод "Снежного Кома", Семейный Бюджет, Кредитный Калькулятор и Матрица Роста Капитала - по цене всего 990 руб. Узнайте больше здесь. 

В тему

▫️  Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аpeнду. Два варианта.
▫️  Как выгоднее платить налоги при сдаче квартиры (жилья) в аренду?
▫️  Как снизить арендную плату за квартиру в кризис | Снижение арендной платы
▫️  Динамика цены за квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге за 20 с лишним лет
▫️  Что выгоднее сдавать квартиру в аренду или продать ее и жить на процент от депозита?
▫️  Какие налоги нужно успеть обязательно оплатить в срок до 01 декабря | Налог на имущество физических лиц, Земельный и Транспортный налоги

1️⃣   подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣   подпишитесь на меня на ютубе, в телеграм и во вконтакте
3️⃣   поставьте лайк и напишите комментарий под любым постом

Так я буду знать, что я и моя команда делаем что-то важное и нужное для людей! Заранее большое спасибо!

***

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
Тимур Мазаев, он же MoneyPapa