Сегодня я отвечаю на вопрос студентки Надежды:

Недвижимость — это инвестиция или имущество? Какую недвижимость считать защитным активом: только ту, которая под аренду, или ту, в которой живем тоже?

☝️Мое мнение: недвижимость, которой пользуемся сами — это не инвестиция, а имущество. То есть продажа этого имущества — это не процесс управления финансами, он либо вызван желанием переехать (улучшить или разумно упростить свой быт), либо, в печальном случае, полным финансовым истощением, когда уже и Пожарный Запас давно потрачен и мы распродаём имущество.

Совсем другое дело — недвижимость, в которой мы НЕ живем. Это именно инвестиционный актив и никак иначе. При этом это защитный актив, хотя и рублёвый. Вообще, «защитность» актива — это его свойство слабо зависеть от конъюнктуры рынка, рублёвый он или долларовый. При любом обвале финансовых рынков, недвижимость не «взорвется», не «сгорит».

И соответственно, если у вас имеется инвестиционная квартира, смело можно её стоимость вносить в ваш инвест-портфель и в ценных бумагах брать больше рискованных инструментов, чтобы сбалансировать риски.

По статистике треть состояния американских миллионеров занимает именно дом, 2/3 приходится на инвестиции. Почему?

◻️ Жилье может расти и падать в цене, и в случае чего его можно продать и переехать в съемное жилье, чтобы решить свои проблемы.

◻️ Жилье можно обменять на меньшее, например, когда уедут дети, а часть превратить в деньги.

◻️ Жилье экономит на аренде, а сэкономленный доллар — это заработанный доллар. Считайте, что сдаете свое жилье в аренду себе же ))

◻️ Многие с возрастом переезжают в другие города и страны и сдают в аренду жилье, в котором жили, арендуя при этом жилье в других городах/странах или продают свое жилье и покупают новое.

☝️ Для меня жилье — это актив, несомненно. Да, он в нац валюте. Но это актив. По идее, можно даже заморочиться и считать по нему аренду (которую вы могли бы получать, сдавая его в аренду), чтобы видеть доходность этого актива.

Второй вопрос: является ли недвижимость защитным активом? По учебникам — да. По факту — ответ неоднозначный.

Аргументы в пользу защитного актива:

🔹 Вы теряете работу, экономика летит в пике, но у вас есть крыша над головой. Защита? Защита!

🔹 Фондовые рынки в теории, во время войны или каких-нибудь великих потрясений, могут вообще на время закрыть, а недвижимость останется. Защита? Защита!

🔹 В рублёвой экономике недвижимость условно можно считать защитным активом по сравнению с другими активами. Пример: рынок обвалился на 50%, недвижимость на 5-10-20% и гораздо медленнее фондового рынка. Защита? Защита!

🔹 Недвижимость точно дает некий покой на душе. А это много стоит. Защита? Защита. И это крайне важный момент.

Аргументы в пользу НЕзащитного:

🔸   В отличие от того же золота, запас которого в мире ограничен, недвижимость со временем амортизируется. Район и дом (если мы не говорим про «элитку») за 10-20-30 лет могут прийти в полнейший упадок. Защита? Нет.

🔸  В твёрдых валютах рублевую недвижку точно нельзя считать защитным активом. Поэтому, если планируете свое будущее в твердых валютах, то это не защитный актив. Я не могу поставить рублёвый актив в защитную часть в принципе.

🔸  По доходности также недвижимость может давать очень низкую арендную доходность в виде роста стоимости, особенно в долларах.

🤔 Поэтому, взвесив ещё раз всё вышесказанное, я думаю, можно смело делить рублевую недвижимость (и инвест-жилье для сдачи) на 2 части по 50% — относя одну к защитным, а вторую к незащитным.

Стоит ли его включать в Ваш инвест портфель для расчета доли защитных активов?

Наверное на начальном этапе я бы НЕ принимал недвижимость в учет для биржевого портфеля, как минимум по трем причинам:

1. Чтобы не подвергать вашу нервную систему излишним потрясениям, когда рынок будет лихорадить, чтобы у вас была правильная защитная доля в рамках фондового рынка, а не только по всем активам в целом, но и в рамках фондового портфеля тоже.

2. Да, недвижимость технически попадает в категорию защитных активов, но недвижимость в России по факту из-за привязки к рублю, это не совсем защитный актив и, более того, это актив с высоким риском. Да, рублевая недвижимость не обесценится до нуля, но всё-таки защитный актив должен иметь твердую основу, а у рубля такой основы нет.

3. Ну, и отнеся 50% на защитную часть, а 50% на незащитную, получается, что недвижимость не будет влиять на распределение риска в вашем фондовом портфеле.

Если условно не обесценить защитную функцию недвижимости (например на эти 50%), у Вас получится слишком рискованный биржевой портфель, т.к. вы будете себе говорить, что «недвижка то у меня защитный актив, поэтому дальше могу инвестировать в более рискованные инструменты», а это точно будет неправильным.

По аналогии… ОФЗ являются стопроцентным «защитным» активом. Но не для меня! Для меня это рублевая бумага, платящая рублевый доход, а значит у них повышенный для меня риск. Его защита в том, что да, я гарантированно получу рублевый капитал и рублевую доходность. А я не считаю рублевый капитал защитным. Т.е. бумага защищает дракона, который хочет меня съесть ))

Поэтому, сейчас, в первые год-два-три, давайте строить биржевой портфель, не учитывая недвижимость в качестве защитного актива на 100%. Когда капитал начнет превышать стоимость недвижимости в разы, можно будет переосмыслить эту пропорцию и переосмыслить доли в портфеле, как это сделал в свое время я. Именно это переосмысление и заставило меня «избавиться» от большей части этого защитного-незащинтного актива, который давал спокойны сон, но потери на котором этот же спокойный сон отнимали)).

Тимур

Будет полезным!

——————-

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

——————-

20 Финансовых Форм, Таблиц и Калькуляторов для Самостоятельного Тотального управления Финансами. Я создавал эти формы много лет. Отдаю по цене пары чашек кофе - 179 руб.! Бестселлер! Смотрите здесь.

В тему

▫️  Насколько действительно выгодны инвестиции в нeдвижимocть? Кейс подписчицы.
▫️  Динамика цены за квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге за 20 с лишним лет. в рублях и долларах.
▫️  Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аpeнду. Два варианта.
▫️  Защитные активы
▫️  Цитаты известных и великих людей про инвестирование в недвижимость
▫️  Вся правда про Народные ОФЗ. Кому это нужно? Подводные камни.

1️⃣   подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣   подпишитесь на меня на ютубе, в телеграм и во вконтакте
3️⃣   поставьте лайк и напишите комментарий под любым постом

Так я буду знать, что я и моя команда делаем что-то важное и нужное для людей! Заранее большое спасибо!

***

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
Тимур Мазаев, он же MoneyPapa