Продажа квартиры, приобретённой на материнский капитал: возможно ли это?

Квартиру, купленную с участим матиринского капитала — можно. Однако существуют важные моменты, которые нужно учитывать. Во-первых, такая квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и детей. Доли в этом случае распределяются пропорционально размеру материнского капитала и общей стоимости квартиры, при этом нет требования к минимальному размеру долей.

Контроль за соблюдением этого условия осуществляют органы опеки. Они должны предварительно одобрить сделку, в которой участвуют несовершеннолетние.

Условия и требования к продаже квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала

• Квартира оформлена в долевую собственность всех членов семьи. Если она была приобретена в ипотеку, процесс выделения долей может быть сложным, но возможным.
• Для сделок с долями несовершеннолетних требуется одобрение органов опеки и попечительства.
• Дети старше 18 лет должны подписать письменное согласие на продажу своих долей.
• Необходимо получить согласие банка на продажу, если при покупке использовались кредитные средства.

Как выделить долю ребёнка в продаваемой квартире

Прежде чем продать квартиру, в которую был вложен материнский капитал, необходимо выделить долю в ней для ребёнка.

Это требование обязательно, так как выделение долей супругам и детям — это обязательное условие использования материнского капитала на покупку жилья.

Доли должны быть выделены в той недвижимости, на покупку которой был направлен материнский капитал. На это отводится шесть месяцев после покупки и снятия обременения с квартиры. Например, если жильё было приобретено в ипотеку, то в течение полугода после погашения кредита.

Закон не устанавливает размер детских долей, поэтому на практике их определяют пропорционально отношению размера материнского капитала к общей стоимости квартиры. Правило о микродолях в случае с материнским капиталом не применяется.

Учитывая высокую стоимость жилья в крупных городах, доли детей могут быть очень маленькими, например, 1/20.

Соглашение о выделении долей составляется у нотариуса, после чего его необходимо зарегистрировать в Росреестре. После этого обязательства родителей перед Социальным фондом будут выполнены.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с использованием материнского капитала

Родители или опекуны не могут совершать сделки с недвижимостью ребёнка без разрешения органов опеки, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это необходимо для защиты прав несовершеннолетних.

Перед продажей квартиры родителям необходимо получить письменное разрешение на сделку от органов опеки. Опека выдаст разрешение, если в результате сделки условия проживания ребёнка не ухудшатся.

Есть несколько способов достичь этого:

• В новом жилье несовершеннолетнему выделяют такую же или большую долю, а само жильё не хуже предыдущего.
• Детские доли в новой квартире могут быть меньше, но условия проживания несовершеннолетних должны значительно улучшиться. Например, семья переезжает в благоустроенный дом из аварийного жилья.
• Можно разместить на банковском счёте сумму, эквивалентную стоимости детской доли. Доступ к деньгам ребёнок получит после достижения совершеннолетия.

На практике органы опеки не всегда охотно соглашаются на последний вариант, но могут разрешить сделку, если семья планирует переезд в другой регион или родители хотят купить жильё позже.

Если разрешение не выдают, можно попробовать договориться о выделении детских долей в другой недвижимости семьи, например, в квартире бабушки.

В первых двух случаях родители должны заранее подобрать объект для покупки, который устроит опеку, и заключить встречную сделку.

В третьем случае деньги на счёте, включая проценты, должны быть застрахованы, а сумма в одном банке не должна превышать 1,4 миллиона рублей — это установленный законом порог полного возмещения по вкладам при банкротстве банка.

Чтобы получить разрешение, необходимо подать заявление в органы опеки, приложив к нему пакет документов. Единого установленного перечня документов нет, он определяется на местах.

Обычно требуются:

• паспорта родителей и детей старше 14 лет;
• свидетельство о рождении ребёнка (детей);
• согласие ребёнка на отчуждение доли (если он старше 10 лет);
• выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую квартиры;
• отчёт о рыночной стоимости имущества;
• справка о стоимости детских долей;
• выписка из лицевого счёта квартиры.

Заявление рассматривается в течение 15 рабочих дней, после чего выдаётся либо разрешение, либо мотивированный отказ.

Если сделку не удалось завершить, разрешение необходимо получить заново.

Родители должны выполнить условия, указанные в разрешении опеки, например, выделить 1/20 доли ребёнку в новой квартире. В качестве подтверждения они должны предоставить выписку из ЕГРН.

Обычно на это отводится 30 дней после регистрации перехода права собственности. Если условия не выполнены, сделку могут оспорить и признать недействительной.

Сроки продажи квартиры с материнским капиталом

Продать жильё, купленное с использованием материнского капитала, можно в любой момент, без каких-либо ограничений. Главное условие — выделить доли и получить разрешение от органов опеки на сделку. Без этого нотариус не сможет её удостоверить, а Росреестр — зарегистрировать переход права собственности.

Эксперты отмечают, что продать такую недвижимость быстро не получится. Органы опеки и попечительства рассматривают документы около двух недель, а также может потребоваться найти подходящий вариант для покупки.

В среднем срок продажи квартиры с материнским капиталом в Москве и Санкт-Петербурге в полтора-два раза больше, чем у квартир без государственной субсидии. Если есть непогашенная ипотека, то срок продажи ещё увеличивается.

Однако в последние годы доля таких квартир на рынке значительно выросла, и у риелторов появились наработанные схемы их продажи. Покупатели стали более спокойно относиться к обременениям и готовы ждать, если заинтересованы в объекте.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной за счёт материнского капитала

Процесс продажи квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала, можно разделить на несколько этапов.

1. Определение долей для всех членов семьи. Это могут быть супруги и дети. Доли определяются по соглашению.
2. Выбор способа замены доли детей. Это может быть:
   • выделение долей детей в новой квартире;
   • денежная компенсация за продаваемые доли;
   • выделение долей в жилье близких родственников или в другой недвижимости родителей.

В случае выделения равнозначных долей в новой квартире родителям необходимо провести подготовительную работу: внести задаток, заключить предварительные договоры купли-продажи на продажу старой и покупку новой квартиры, заверить их у нотариуса, составить шаблон основного договора на покупку, указав в нём размеры долей детей, чтобы согласовать его с органами опеки.

Если детские доли планируется заменить денежной компенсацией, то необходимо заранее подготовить отчёт о стоимости этих долей для представления в опеку.

В случае выделения долей в другом жилье, например, в квартире дедушки, необходимо заранее подготовить проект договора дарения, указав размер долей. Опека в таких ситуациях иногда разрешает выделять доли меньшей площади, если, например, есть разница в стоимости жилья в большую сторону.

3. Подготовка всех необходимых документов для сделки. Пакет документов зависит от условий купли-продажи.

В любом случае потребуются:

• паспорта родителей и детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении всех детей;
• документы на продаваемую и покупаемую квартиры, включая выписку из ЕГРН;
• справка об использовании материнского капитала (можно получить на «Госуслугах»);
• согласие совершеннолетнего ребёнка на сделку;
• отчёт о рыночной стоимости имущества;
• предварительный договор купли-продажи.

4. Получение разрешения органов опеки.
5. Проведение и оформление сделки. Сделки с участием детей обязательно удостоверяются нотариусом (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Для нотариального удостоверения потребуются:

• паспорта родителей, детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
• договор купли-продажи;
• соглашение о сделке;
• разрешение опеки;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт квартиры;
• копия финансово-лицевого счёта;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ и за капремонт.

Кстати, регистрация сделки по продаже старой квартиры и покупка новой могут происходить параллельно.

Если стороны сделки не возражают, то документы на регистрацию права в Росреестр может отправить сам нотариус, но они также могут сделать это и самостоятельно.

Для этого в ведомство необходимо представить:

• заверенный нотариусом договор;
• технический план квартиры;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала: особенности и нюансы

Использование материнского капитала для частичного погашения ипотечного кредита — это распространённая практика в настоящее время. Субсидия может быть использована как первоначальный взнос или направлена на досрочное погашение кредита.

Однако если семья решит улучшить жилищные условия и продать квартиру с непогашенной ипотекой, то в этом случае возникает ряд дополнительных сложностей.

Дело в том, что на объекте недвижимости, обременённом ипотекой, есть два ограничения: кредитный долг и материнский капитал, который обязывает выделить доли детям.

Обычно доли выделяются после погашения ипотеки, так как банки неохотно соглашаются на появление несовершеннолетних собственников в залоговой недвижимости. Это может затруднить продажу объекта, если родители не смогут обслуживать кредит.

Однако если долг небольшой, то банк может разрешить выделение детских долей. Если же банк не даёт на это согласия, то можно оформить у нотариуса обязательство о выделении долей в новой квартире.

В любом случае, при продаже ипотечной квартиры с вложенным материнским капиталом необходимо получить согласие органов опеки, независимо от того, выделены ли доли детей или нет.

Существует три способа продажи ипотечной квартиры:

• Досрочное погашение кредита и продажа квартиры без обременения.
• Оформление договора купли-продажи с согласия банка.
• Переоформление ипотечного кредита на покупателя.

После выбора одного из этих способов, собственники должны подготовить документы, получить разрешение опеки и решить вопрос с детскими долями. Только после этого они смогут продать квартиру.

Если детские доли не будут выделены, то в дальнейшем сделку может оспорить Социальный фонд.

Нужно ли уплачивать налог с продажи квартиры, приобретённой на материнский капитал

Если вы продаёте недвижимость, которой владели меньше минимального срока, то в 2024 году вам нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

С 2025 года ставка налога будет зависеть от того, сколько вы заработали на продаже недвижимости.

Как рассчитать налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал

Если стоимость квартиры при продаже превышает 70% от её кадастровой стоимости, то налог будет рассчитан исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.

При этом у владельца есть два способа снизить налогооблагаемый доход:

• Воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.
  Учесть документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры. В состав таких расходов, в частности, включаются средства материнского капитала и проценты по кредиту, если жильё было приобретено в ипотеку.
• Если квартира была продана по цене, которая составляет менее 70% от её кадастровой стоимости, то для расчёта налога следует использовать именно эту сумму. В случае если стоимость продажи превышает 70% от кадастровой стоимости, налог также можно уменьшить, применив один из вышеуказанных способов.

Основные риски при продаже квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала

Для продавца риски при продаже квартиры, в которую был вложен материнский капитал, связаны с возможными проблемами при оформлении сделки:

1. Социальный фонд может отказать в одобрении сделки, если обнаружит нарушения в использовании субсидии или невыделение долей.
2. Органы опеки могут посчитать сделку ущемляющей права детей и не дать разрешение на её проведение.
3. Банк может отказать в выделении долей или не разрешить переоформление кредита.

Если будут обнаружены нарушения, сделку могут оспорить в суде. Кроме того, Социальный фонд может признать использование материнского капитала нецелевым и потребовать от родителей вернуть его.

Чтобы избежать таких проблем, необходимо тщательно подготовить все необходимые документы и разрешения перед тем, как выходить на сделку.

Для покупателя основной риск заключается в том, что продавец может не выполнить обязательство по выделению долей детям. В этом случае сделку могут оспорить в суде и признать недействительной. В таком случае недвижимость будет возвращена прежним владельцам, а они, в свою очередь, должны будут вернуть деньги покупателю.

В судебной практике были случаи, когда в проданной квартире восстанавливали доли детей. Деньги за них возвращали покупателю, но это вряд ли могло его обрадовать, поскольку он получал не всю квартиру, а только её часть, а также посторонних детей, прописанных в квартире.

На что обратить внимание при приобретении квартиры с использованием материнского капитала

Если вы планируете приобрести квартиру, в которой проживает семья с детьми, то прежде всего стоит узнать, был ли использован материнский капитал при покупке. Это можно легко проверить, попросив собственника предоставить справку из Социального фонда России об использовании материнского капитала. Получить такую справку можно за несколько минут через портал «Госуслуги». В справке будет указан размер полученной субсидии, остаток средств и информация о том, на что они были потрачены.

Если материнский капитал был использован, то стоит обратить внимание на то, когда и в каком размере были выделены доли детям. Также необходимо тщательно проверить разрешение, выданное органами опеки. Оно должно быть оформлено в письменном виде.

Кроме того, стоит уточнить, по какой схеме будут выделены доли детей в новом жилье и всё ли готово для проведения сделки со стороны продавца.

Заключение: как продать квартиру, купленную с привлечением материнского капитала

Продажа квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала, возможна, но процесс оформления такой сделки более трудоёмкий и длительный. Это связано с необходимостью выделения долей детям и получения разрешения от органов опеки. Участие несовершеннолетних в сделке требует нотариального оформления.

☝️ В тему

🔴 См. другие видео на YouTube — здесь
📌 Cм. похожие выпуски — здесь

1️⃣   подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣   подпишитесь на меня на ютубе, в телеграм и во вконтакте
3️⃣   поставьте лайк и напишите комментарий под любым постом

Так я буду знать, что я и моя команда делаем что-то важное и нужное для людей! Заранее большое спасибо!

***

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
Тимур Мазаев, он же MoneyPapa

ADD_THIS_TEXT