25 секретов покупки земельного участка в коттеджном поселке

Покупка земельного участка

Покупка участка, особенно для дальнейшего строительства дома — вопрос очень сложный, как и покупка любой другой «недвижки». Ошибки и лень могут вам обойтись в сотни тысяч и даже в миллионы рублей. В статье я подробно расскажу про то, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание.

hi this is moneypapa logo21. Составьте список ваших пожеланий. Планируете строить дом одноэтажный или в несколько этажей? Хотите выращивать на нем овощи или цветы? Планируете жить постоянно, только в теплый сезон, приезжать на выходные и праздники? Хотите быть поближе к родителям или детям? Планируете проживать с детьми? Какой у вас бюджет? Сколько вы можете себе позволить платить за участок и дом в месяц и год, на обслуживание и налоги? От ответов на эти вопросы зависят ваш бюджет и ваши требования к району, поселку, площади, ландшафту, водопроводу, инфраструктуре, почве и т.д.

2. Соседи. Мудрые говорят: «Сначала выбирай соседей, а потом дом». Плохие, шумные, буйные, вредные, или из другого социального круга соседи могут превратить вашу загородную мечту в кошмар и даже навредить вашей собственности. Как же узнать, кто твои настоящие или будущие соседи? Можно просто пойти и познакомиться, можно познакомиться с соседями ваших соседей, навести справки в управляющей компании, поспрашивать людей в округе и т.д. В общем, это нужно сделать любыми способами, которые придут вам в голову.

3. Транспортная доступность.

Как купить земельный участок

Этот пункт точно входит в тройку самых важных. Речь идет не об удаленности от города, а о том, какими способами и как быстро можно добраться до вашего участка. Вам нужно будет приехать на ваш участок (до покупки) в разные дни (будни и выходные) и разное время (утро, день, вечер). Это особенно важно, если вы планируете строить дом для постоянного проживания. Ни один дом в мире, даже самый крутой и в самом крутом месте, не стоит того, чтобы проводить в машине или транспорте 3-4-5 часов времени каждый день, вместо того чтобы проводить это время со своей семьей или заниматься полезными вещами (спорт, саморазвитие, чтение и т.д.).

4. Миф — ИЖС – хорошо, «дачка» — плохо». И на ИЖС и на ДНП («дачка») вы сможете построить дом, получить на него свидетельство, прописаться и проживать постоянно. Достоинства ИЖС состоят в том, что вы сможете получить налоговый вычет и использовать материнский капитал, получить на покупку ИЖС кредит и т.д, а для «дачки» не сможете. Недостатки ИЖС: а) вам придется согласовать проект дома и получить разрешение на строительство – это стоит денег сколько? и может занять до года, по времени. На «дачке» можете строить сразу. Прописка только в ИЖС? б) налог для участка ИЖС будет в несколько раз выше, чем для «дачки». 

5. Вода. Наличие централизованного «зимнего» (залегающего на глубине и не промерзающего зимой) водопровода это большой плюс. Помните, что не везде можно бурить скважины. Есть болотистые и торфяные земли, или плавуны и т.д. Стоимость бурения может достигать до 300 и даже 500 тыс. руб., т.к. вода может залегать на глубине 50-80 и более метров. И самое обидное, качество этой воды может быть плохое (тяжелые металлы, песок и пр.). Вопрос с водой критически важно выяснить до покупки участка. Попросите у девелопера паспорт скважины (где будет результат анализа воды), либо закажите исследование на стоимость скважины и качество воды. 

6. Электричество. Попросите девелопера показать тех. условия на поселок. Рассчитать минимальное количество электричества просто: количество участков умножается на 5кВт и делится на 2. Если полученная величина электричества меньше, чем написанная в тех. условиях — электричества вам может просто не достаться или с ним в поселке будут серьезные проблемы.

На дом понадобиться минимум 5-10 кВт. Стоимость 1 кВт в Ленобласти стоит примерно 25 тыс. руб. Как правило, увеличение электрической мощности, приходящейся на участок, оплачивается отдельно.

7. Газ. Обещанного газа можно ждать 3-5-10 лет. Даже если он есть, подведение его к вашему участку и проектные работы могут стоить 300 тыс. руб. и более (по Ленобласти). Если труба, находится не у дома, вести ее к вам будет стоить целое состояние. Учтите этот момент при постройке дома. Возможно вам придется 5-10 лет жить без газа. Переделывать системы, рассчитанные на электричество, на системы, предназначенные для газа – это огромная и очень дорогостоящая работа. 

8. Газ, вода, дороги и электричество. Сначала прокладывается газ, потом вода, далее кладутся дороги и после устанавливаются электрические столбы. Это связано с технологией. Если вы приехали в поселок, где есть дороги и вас уверяют, что газ и воду проведут позже, это, скорее всего, обман. Сделать это конечно можно, но за двойную цену, которую выставят владельцам участков.

9. Покупать слишком большой или слишком маленький участок.

Как купить земельный участок

Часто, особенно покупая в кредит, люди покупают больше земли, чем могут себе позволить и больше, чем им нужно. Отсюда большие налоги, огромные затраты на забор, обработку земли и ландшафта, большие ежемесячные платежи (обычно рассчитываются от квадратных метров). Или другая крайность — люди экономят на земле, покупая ее слишком мало, не учитывая реальные потребности семьи – необходимость парковочных мест, растущая семья, желание заниматься огородом, наличие бани и места для игр и пр. Здесь важно, еще раз вернуться к первому пункту.

В интернете полно бесплатных планировщиков участков, где вы можете нарисовать свой дом, парковочные места, баньку, огород, деревья и пр. и посмотреть, достаточно ли вам места.

10. Покупать участок слишком далеко от места основного проживания. Чем дальше ваш участок, тем реже вы будете на него ездить. Это проверенная миллионами семей во всем мире закономерность. Если, в итоге, вы будете ездить в свой дом или дачу 1-2-3 раза в год, тогда в этом доме нет никакого смысла. В этом случае, гораздо проще, интересней, дешевле, безопаснее — просто снимать домик в аренду.

11. Покупать дешевые участки. Дешевые участки дешевы не просто так. Обычно задешево продают самые худшие участки. Причин может быть миллион – девелопер распродает участки дешево, т.к. у него закончились деньги. Это значит, что, скорее всего у него не хватит денег выполнить все свои обещания (дороги, детские и спортивные площадки, электричество, водопровод и пр.). Это могут быть болотистые или торфяные участки, участки со строительным мусором и т.д. Выяснить это заранее, скорее всего, невозможно. Поэтому важно обратить внимание на следующий пункт.

12. Репутация девелопера (продавца). Обязательно выясните, как можно больше про девелопера (продавца) – запросите информацию у него, посмотрите в интернете, зайдите на публичные сайты отзывов, в группы в соц. сетях, поговорите с местными жителями и соседями, посетите другие поселки, построенные и сданные девелопером ранее. Вам важно узнать, держит ли девелопер свои обещания? Сдает ли работы, дороги, коммуникации, инфраструктуру в срок? Как работает управляющая компания? Чем довольны и чем недовольны жители? Большинство владельцев поселков – это обычные частники, теми или иными путями завладевшие землей. Это непрофессиональные девелоперы и могут спокойно не выполнять свои обещания, не теряя при этом ничего.

13. Охрана и забор.

Как купить земельный участок

Загородные дома и дачи очень часто грабят – просто подгоняют машину к дому и выгружают его содержимое. На территорию могут выбрасывать строительный мусор. По территории могут бродить хулиганы и всякие «отморозки». Если планируете строить нормальный дом, делать в нем какую-то «обстановку» и покупать мебель, жить в нем с детьми, то наличие охраны и внешнего забора – это достаточно важные моменты.

У знакомой, какой-то бомж, забрался в дом, жил там несколько дней, а затем спалил его. Пропали несколько лет трудов, куча вещей и миллионы рублей.

14. Прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В нормальных поселках, предназначенных для семейного и/или сезонного проживания, наличие детских и спортивных площадок и прогулочных зон – это норма. Если вы не можете себе позволить участок в таком поселке, убедитесь, что хотя бы за территорией поселка есть, где прогуляться с детьми. Невозможно безвылазно сидеть дома, особенно с детьми.

15. Обещать – не значит построить. Если коттеджный поселок представляет собой поле, поросшее травой, а вас уверяют, что здесь построят дороги и детские площадки, проведут электричество, водопровод и газ – помните, что только редкие девелоперы, с многолетней репутацией, способны держать свое слово. И даже у них в кризисные времена очень много проблем. Не верьте обещаниям, что инфраструктуру построит государство, муниципалитет, мэрия или ДНП. Этого не случится. Смотрите поселки, где эта инфраструктура полностью или в большей степени достроена. Смотрите девелопера, который многократно выполнял свои обещания в предыдущих поселках.

16. Посмотрите разные районы и поселки конкурентов. Часто люди выбирают участки в знакомом районе (прожил на юге города, и ищу участок на южном направлении). Также часто, люди покупают участки, руководствуются эмоциями, не посмотрев, поселки конкурентов и не изучив рынок. Ни тот, ни другой подход не верный. До окончательной покупки, важно изучить рынок, посмотреть, сколько стоят участки, удовлетворяющие вашим требованиям, в разных районах и поселках и посетить их. Это поможет окончательно сформировать свои предпочтения, понять, что вам нравится, а что неприемлемо, открыть для себя что-то новое и лучшее.

17. Окружение. Если вы планируете проживать в доме постоянно, либо целый сезон, такие вещи как магазины, медпункт, почта, заправка, банкомат, интернет, мобильная связь и др., могут быть вам крайне необходимы. Если ваша семья любит активный отдых, хорошо, если рядом будут озера, парки, ягодные или грибные места, детские и спортивные площадки и парки развлечений и т.д. Повторюсь, постоянно и безвылазно сидеть на своей даче может быть не вашим вариантом, особенно с детьми.

18. Почва. Обязательно походите по своему участку ногами, лучше во влажное время или после дождя, посмотрите на срез дренажной канавы, наличие камышей и глины. Если почва влажная и вода не уходит, ноги проваливаются, то, скорее всего место болотистое, и вы потратите немыслимое количество денег на то, чтобы отвести воду от вашего участка и дома, и на то, чтобы сделать гидра-защиту фундамента и сам фундамент. Если к участку не подведен водопровод, важно знать на какой глубине залегает вода и каково ее качество. Смотрите на наличие дренажных канав (они должны быть по обочине дороги, прилегающей к вашему участку), находится ли он в низине или во впадине. Попросите «геологию» у девелопера (ее делают всегда, когда делают дороги), либо закажите ее сами. Цена вопроса 20 тыс. руб. 

19. Не покупайте участок зимой.

Как купить земельный участок

Под снегом может находиться все, что угодно – болото, торфяник, тонны мусора, строительные отходы и т.д. Однако, девелоперы могут предлагать хорошие скидки зимой, т.к. зимой (в холодных регионах, таких как Ленобласть) продаж почти нет. Можете посмотреть несколько подходящих вам участков весной, летом или осенью, например, пока копите деньги, и купить один из них (не проданный) зимой со скидкой.

Знакомая купила участок зимой, а весной вывезла с него 40 грузовиков мусора.

20. Управляющая компания и ежемесячные платежи. Узнайте у соседей, в соц. сетях и группах, или в других поселках девелопера, каково качество работы управляющей компании, каковы ежемесячные платежи, какие проблемы, о чем говорят жители. Также, помните, чем меньше поселок, тем выше будут ежемесячные платежи (они могут доходить до 15 тыс. руб. в месяц и выше).

21. Бесконечная стройка. Если девелопер строит быстро и продает быстро, то и жильцы начинают строиться быстро. В противном случае, бесконечная стройка, постоянные грузовики, шумные работы, блуждающие рабочие, пыль и грязь, воровство — затянутся на годы (3-5 лет не предел). Узнайте, как долго существует поселок, как долго он строится и продается, сколько продано участков и сколько осталось, узнайте про историю предыдущих поселков данного девелопера, посмотрите, сколько домов уже построено в вашем поселке.

22. Только отдельный кадастр и прямой договор купли продажи. Не вписывайтесь ни в какие долевые собственности, договоры дарения, переуступки и другие непонятные вам договоры. Смотрите только отдельный кадастр (ни какой «долевки») и прямой договор купли-продажи на полную стоимость (для налогового вычета, например, и на случай судебных споров). Все остальное рискованно, необоснованно и похоже на «разводку». В крайнем случае, обратитесь в юридическую консультацию.

23. Ипотека. Если покупаете участок в ипотеку, помните о 3 вещах. 1) Ежемесячные платежи по всем вашим долгам и кредитам (и картам) не должны превышать 25% чистого дохода вашей семьи. 2) Не берите ипотеку на срок более 10 лет 3) Узнайте о налогах и расходах на содержание участка и дома заранее. Земля товар крайне не ликвидный, ее сложно и долго продавать. Если вы не рассчитаете с ипотекой и расходами, дачная мечта станет для вас тяжелым бременем.

Читайте также: 16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.

24. Ограничения использования. Запросите у девелопера (или сами, в МФЦ) выписку по земельному участку. В ней вы увидите, есть ли какие-то ограничения на вашем участке: водоохранная зона, пролегание кабеля или линий высоковольтной передачи (нельзя ничего строить в 5-10 метрах справа и слева от нее). Посмотрите на сайте Администрации правила землепользования и застройки (ПЗЗ), попросите у девелопера регламент застройки поселка – там могут быть ограничения на высотность домов, внешний вид дома и забора, правила использования участка и т.д.).

25. Никогда не платите полную цену и не соглашайтесь на цену в первый приезд. Особенно сейчас, когда земли на рынке огромное количество и рынок очень плохой. Скидки дают абсолютно все! Только ленивый и глупый их не просит. Если платите наличными, можете рассчитывать на скидку в 15-20%. По крайней мере, можете сказать, что у вас только «минус 20%» денег, но наличными, и начинать торг от этой точки. Крайне важно знать цены близких конкурентов, это поможет торгу. Слишком большие скидки должны вас также насторожить — уверенный девелопер не дает слишком больших скидок на хорошие участки. 

Читайте также: Как правильно торговаться? Советы профессионала.

Заключение. Вы покупаете участок ни на один год. Он будет стоить вам много денег. Еще больше вы вложите за постройку дома и его обустройство. В Ленобласти, общий бюджет составит от 3-5 миллионов рублей и выше (за землю+дом). Дело стоит того, чтобы потратить время заранее на выяснение важных вопросов, описанных в статье. Помните, что вряд ли вы найдете идеальный участок, удовлетворяющий всем 25 пунктам. Выберите наиболее важные из них и проверьте остальные, чтобы они не стоили вам в будущем миллионы дополнительных рублей.

С вами был MoneyPapa – эксперт по семейным финансам.


Присоединяйтесь к тысячам финансово-успешных семей здесь


moneypapa.ru

Также читайте:

Как уменьшить арендную плату за квартиру? Непростой разговор.
16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.

Вам может быть интересно:

3 comments

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *