16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры

moneypapa.ru - 16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.

Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.

Всем привет! Это MoneyPapa – эксперт по семейным финансам.

moneypapa.ru - Эксперт по семейным финансам

16. Не берите ипотеку, если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом. Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, т.к. скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком.

15. Не пытайтесь никого впечатлить. Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах.

Не покупайте в кредит жильё, которое стоит больше, чем 2.5 вашего годового семейного дохода, при условии, что платежи по всем кредитам не превысят 25% от дохода вашей семьи («на руки»). Если доход вашей семьи 100,000 руб (до налогов), максимальная стоимость жилья должна составлять не более 2,500,000 рублей.

14. Не берите ипотеку, если не планируете жить в данном городе как минимум следующие 5 лет. Конечно сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) все-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит)

13. Не покупайте в кредит жилье в депрессивном районе или в старом доме (особенно в старых многоэтажках).

16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, т.к. суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.

12. Никогда не берите ипотеку без страхования жизни! В жизни случается все. Вы можете умереть или потерять трудоспособность. Все ваши долги перейдут на вашего супруга. У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу?

11. Не берите ипотеку, если у вас нет постоянной и стабильной работы. Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете заработать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом.

10. Никогда не берите ипотеку, если платежи по всем долгам, включая ипотеку, превышают 25%. Банк будет вам говорить, что считается нормальным 40%, но по практике более разумная величина это 20-25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч. чрезвычайные, и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.

Если Ваш семейный доход (после налогов), составляет 100,000 руб (или ~$1,500), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25,000 руб в месяц. Это значит, что вы сможете взять 10-летнюю ипотеку, со ставкой 13%, в сумме 1,700,000 рублей при условии, что у вас нет других долгов. Не больше!

Посчитать расходы по ипотеке можно здесь

9. Не забывайте про ремонт и про другие расходы по сделке. Те, кто делал хоть раз в жизни ремонт знают – умножай на два все свои сметы. Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.

Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета  — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс рублей.

8. Не берите ипотеку в периоды кризиса.

16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.
Динамика цен на недвижимость в С-Петербурге c 1996 по 2016 гг, в долларах.

Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро избавляйтесь от долгов всеми доступными способами и 2) увеличивайте подушку безопасности. В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, все сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30% падение вполне возможно в кризис), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета 5 млн руб.

Читайте также: Как избавиться от долгов

7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках. Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье.

6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию. Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы рефинансируете (перезаймете дешевле) на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.

5. Никогда не берите ипотеку с изменяемой (плавающей) процентной ставкой. 16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.
Берите только фиксированную ставку, без возможности банка ее изменять.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб, будет вам стоить до 35,000 руб в год. Например, средние ставки в 2009 году поднялись до 15%, тогда как в 2011 году они упали до 11%. Потери заемщиков с плавающей ставкой, во время ее роста, выражались сотнями тысяч рублей в год.

4. Не берите ипотеку на длинный срок под обещание, что будете гасить ее быстрее. По статистике, более 90% заемщиков не гасят ипотеку быстрее, даже когда у них появляются лишние деньги, т.к. на лишние деньги тут же появляются новые планы – обновить машину, съездить в отпуск, приодеться и т.д. К тому же, более длинная ипотека позволит вам занять больше денег и в итоге вы купите жилье, которое не можете себе позволить.

3. Никогда не берите ипотеку на срок более 10 лет. Банк с радостью будет вам предлагать ипотеку на 15, 20 или даже 30 лет. Чем длиннее будет срок, тем меньше будет ежемесячный платеж. И это правда. Только нужно смотреть не на то, сколько вы платите в месяц, а на то, сколько вы переплатите за квартиру.

Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 5,000,000 рублей и берете кредит в 4,500,000 руб на 10 лет, по ставке 13% годовых – вы заплатите банку 3,562,780 руб процентов – это 71% от стоимости квартиры!!! Если возьмете на 20 лет – заплатите банку 163% от стоимости квартиры или 8,153,018 руб. на 30 лет – заплатите 268% или 13,420,432 руб. В итоге, при 30-летней ипотеке, Вы заплатите за квартиру 3,5 стоимости квартиры! Эти миллионы потратьте лучше на свою семью, а не на обогащение банкиров.

2. Никогда не берите валютную ипотеку.

16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры.Не имеет никакого значения, зарабатываете вы в рублях или долларах. Стоимость жилья, например в России, привязана к рублю. Рубль — очень изменчивая валюта. Даже если вы сможете платить по валютной ипотеке, стоимость квартиры в долларах, из-за падения рубля, может снизится в 2 и более раз (как это произошло в 2015 году), а платить вы будете продолжать исходя из долларовой стоимости, которая была в момент покупки. Ну и конечно, если вы зарабатываете в рублях, ваш ежемесячный платеж может легко удвоиться или утроиться и разорить вашу семью, если курс улетит в космос. На моей короткой памяти, я помню 4 таких случая 1994, 1998, 2008 и 2015.

1. Не берите ипотеку, если у вас нет накоплений размером в 6 месячных доходов семьи (минимум!). Это как ездить без запасного колеса или ремня безопасности. Неразумно. По статистике страховых компаний, в каждой семье, раз в 10-15 лет, случается одно большое негативное событие, такое как потеря близкого человека, проблемы со здоровьем, развод, потеря работы или активов, дорожные происшествия и т.д. Когда случается нечто подобное, вам понадобиться много денег на решение этих проблем. У вас должна быть денежная подушка безопасности. Банку на ваши проблемы наплевать, а вам, помимо чрезвычайных проблем, не хватало только просрочки по ипотеке.

Заключение. Свой дом или своя квартира — мечта каждой семьи. Купить жилье на свои деньги – лучшее решение и оно более чем реально (читайте реальные истории реальных людей). Однако если вы решили покупать жилье на заемные деньги, нужно учесть так много деталей и проанализировать так много информации! Не дайте дому или квартире вашей мечты превратиться в финансовую тюрьму и непосильное бремя на годы.

С вами был MoneyPapa — эксперт по семейным финансам.


Присоединяйтесь к тысячам финансово-успешных семей здесь


moneypapa.ru- Эксперт по семейным финансамТакже читайте:

Руководство «Как избавиться от долгов» 5 правил, 6 шагов!
15 Способов пережить кризис в 2016 году
Финансовые ошибки, ведущие к разводу!

Вам может быть интересно:

10 comments

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *